Le bail commercial : partie 1

Mercredi 6 Avril 2016

Le bail commercial - avocat droit commercial rennes

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. 
Le statut des baux commerciaux est protecteur pour le locataire, avec un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail.
L'attention du bailleur et du locataire doit être spécialement attirée sur les conditions dans lesquelles un bail est ou n'est pas soumis aux dispositions du statut, d’où l’importance pour ces derniers de s’entourer des conseils d’un avocat spécialisé en droit commercial.

LES CONDITIONS D’APPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

L'application du statut est généralement demandée par le locataire qui doit alors prouver que son bail satisfait aux trois conditions visées à l’article L. 145-1 du Code de commerce, à savoir :

  • l’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local ;
  • l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans l’immeuble loué ;
  • l’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers pour un artisan.

Dès lors que ces conditions qui caractérisent la qualification de bail commercial sont réunies, le statut s'applique, l’article L. 145-1, I-al. 1 du Code de commerce l'imposant. A noter que les parties peuvent soumettre volontairement au statut un bail qui n'est pas inclus dans son champ d'application sous réserve toutefois de respecter un certain nombre de conditions.

DUREE D’UN BAIL COMMERCIAL

La durée du bail commercial ne semble, a priori, poser aucun problème. Neuf ans, répondront certains ; trois, six, neuf, diront d’autres. Pour autant, le sujet n’est ni simple ni anodin. De la durée pourra dépendre l’application ou non du statut de la propriété commerciale. De la durée pourra résulter le déplafonnement du loyer. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit commercial vous sera ainsi utile afin d’appréhender toutes les incidences de la durée envisagée du bail.

1) Durée du bail initial

Aux termes des dispositions du Code de Commerce, la durée d’un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux ne peut pas être inférieure à neuf ans.

Le Code de commerce reconnaît toutefois aux parties le droit de résilier le bail à l’expiration d’une période triennale. Le locataire bénéficie ainsi de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé.

Avant l’adoption de la loi Pinel, les parties pouvaient exclure conventionnellement toute faculté de résiliation triennale par le locataire. Désormais, la possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés (baux conclus pour plus de neuf ans, baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation, baux de locaux à usage exclusif de bureaux, baux de locaux de stockage). Hormis ces exceptions, le bailleur et le locataire ne peuvent donc plus conférer au bail une durée ferme de neuf ans.

Le bailleur a également la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans certains cas limitativement énumérés par la loi et en contrepartie d’une indemnité dite d’éviction destinée à réparer le préjudice subi pour le locataire issue de la perte du local et l’indemniser des frais de déménagement. L’assistance d’un avocat spécialisé en droit commercial sera utile pour négocier cette indemnité. Faute de congé donné par le locataire ou le bailleur, le bail se poursuit au terme de chaque période triennale aux conditions prévues initialement, sauf possibilité de révision légale du loyer

 

2) Durée du bail tacitement prolongé

La durée du bail commercial peut s’avérer, par ailleurs, tout autre que celle contractuellement arrêtée puisque, dérogeant en cela aux règles de droit commun, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande en renouvellement.

Lorsque le bail initial arrive à sa date contractuelle d’expiration sans que le bailleur ait délivré congé au moins six mois avant ou que le locataire ait formulé une demande de renouvellement, le bail se prolonge ainsi tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée. Il peut prendre fin à tout moment :

  • par une demande de renouvellement du locataire (étant ici précisé que le bailleur sera tenu au versement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail) ;
  • par un congé donné par le bailleur ou le locataire au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Dossier spécial : Bail commercial

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