Le bail commercial : partie 2

Vendredi 29 Avril 2016

Le bail commercial : partie 2

Loyer d’un bail commercial

1) Fixation du loyer d’origine

Le loyer du bail initial est librement fixé par accord des parties, aussi bien dans son montant que dans ses modalités de paiement. Il doit être réel et sérieux.

Le versement d’un pas-de-porte ou « droit d’entrée » peut également être convenu entre les parties. Il s’agit d’une somme en capital qui reste définitivement acquise au bailleur et qui est versée, en une ou plusieurs fois, par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Il s’élève généralement à trois ou six mois de loyers.

Selon les circonstances, les tribunaux analysent le pas de porte :

  • soit comme un supplément de loyer payé d’avance ou par fractions et destiné à compenser la différence entre le loyer qui sera perçu tout au long du bail et de ses renouvellements, éventuellement judiciairement fixé, et le loyer qui résulterait du marché;
  • soit comme la contrepartie d’éléments de nature diverse (notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer).

Compte tenu de la nature juridique double du pas de porte, les parties au bail doivent apporter la plus grande intention à sa rédaction et l’intervention d’un avocat spécialisé en droit commercial sera utile afin d’exprimer clairement leur commune intention.

Le pas de porte ne vise en aucun cas le prix de cession du bail (ou droit au bail) que le locataire cessionnaire verse à l’ancien locataire.

2) Révision du loyer

A la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer comme elles l’entendent, la révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée.

Pour assurer sa concordance à la valeur locative imposée par le statut des baux commerciaux, le loyer de baux d'immeubles ou de locaux régis par ce statut, renouvelés ou non, peut être révisé, à la demande de l'une ou de l'autre des parties, tous les trois ans ou chaque fois que le jeu d'une clause d'échelle mobile a provoqué une variation de plus d'un quart par rapport au loyer précédent. L'existence d'une clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale du loyer.

Toute clause contraire à l'une ou l'autre de ces dispositions est réputée non écrite.

A noter que la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé l'indice du coût de la construction comme indice de référence pour calculer la révision triennale légale ou le plafonnement du loyer du bail renouvelé pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014 (la loi nouvelle n'empêche toutefois pas de faire référence à cet indice en cas d'indexation du loyer en application d'une clause d'échelle mobile).

Les indices de référence pouvant être désormais retenus sont l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) pour les loyers de locaux affectés aux activités commerciales et aux activités artisanales, ou l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires (notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans les entrepôts logistiques).

Il vous sera possible de vous faire conseiller par un avocat spécialisé en droit commercial pour la révision du loyer de votre local, notamment quant aux conditions de forme et de délais à respecter.

Répartition des charges et dépenses

Jusqu'à la loi Pinel du 18 juin 2014, les droits et obligations des parties en matière de charges locatives ne faisaient l'objet d'aucune réglementation spécifique. La question était réglée par le bail et, à défaut de convention des parties, par les dispositions du Code civil. La loi Pinel et son décret d'application du 3 novembre 2014 ont porté atteinte à la liberté contractuelle pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, sans pour autant annihiler la volonté des parties.

L'article L. 145-40-2 du Code de commerce pose ainsi le principe du caractère non imputable au locataire de certaines charges, à savoir :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;
  • les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations précitées;
  • les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble. En revanche, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement, tels la taxe de balayage, la taxe et la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux et les locaux commerciaux en région Ile-de-France, sur les locaux commerciaux de stockage et sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France;
  • les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail;
  • dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Si les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 sont tenus de respecter certaines règles, définies aux articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce, il n'en demeure pas moins qu'ils seront toujours soumis aux règles dégagées par la jurisprudence antérieure relative à l'interprétation des clauses, dont la rédaction devra être très précise. A cet égard, un avocat spécialisé en droit commercial saura vous conseiller.

Tous les ans, le bailleur devra par ailleurs communiquer au locataire un état récapitulatif de l'inventaire des catégories de charges mentionné ou intégré au bail incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Cette communication doit intervenir au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges sur l'exercice annuel. Le bailleur doit aussi communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Ces dispositions s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014.

Le bailleur doit également désormais communiquer, lors de la conclusion du contrat de location, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel.

Tous les trois ans, dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale, le bailleur sera aussi soumis à l’obligation de communiquer à chaque locataire :

  • un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d'un budget prévisionnel;
  • un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

A la demande du locataire, le bailleur devra enfin communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux.

État des lieux

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :

  • soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire,
  • soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié.

L’état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties. À défaut d’état des lieux, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.

Pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Pinel, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d’un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.

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